宅地建物取引業法（宅建業法）では、業として媒介を行うことができるのは宅建業者のみと定められています。ある行為が宅建業法における「媒介」に該当するかにより、この規制が適用されるかが決まってきますので、「媒介」に当たるか否かが重要となります。ここでは、どのような行為であれば「媒介」に当たらないのかを見ていきます。

媒介とは

媒介とは、契約の成立に向けて尽力する行為です。抽象的な定義ですので、どのような行為であればこれに当たるのかが問題となります。

媒介に当たるかどうかが問題となる行為

よく問題となるのは客を仲介業者に紹介する行為です。紹介者は仲介業者から紹介手数料を受領しますが、この紹介行為が宅建業法上の「媒介」に当たるとすれば、宅建業者でなければ紹介者にはなれないということになりますし、宅建業法上の各種規制が適用されることになります。

この点に関して参考になるのが、経済産業省のグレーゾーン解消制度の事例です。「顧客に不動産業者の会社情報を提供し、顧客と不動産業者が希望する場合には両者の面談に同席し、売買契約が成立した場合に不動産業者から顧客情報提供の手数料を収受する行為」が宅建業に当たるかという問い合わせに対して「物件の説明、契約成立に向けた取引条件の交渉・調整等の行為は、顧客と不動産業者との間で直接行い、事業者は一切関与しない」ことを理由に、宅建業に該当しないとの回答がなされました。

このグレーゾーン解消制度における回答では「物件の説明、取引条件の交渉・調整等の行為」に関与していないことを理由に宅建業ではないとしています。したがいまして、客を仲介業者に紹介する行為も、「物件の説明、取引条件の交渉・調整等の行為」に関与していない限りは、基本的には宅建業に当たらないと考えられます。
また、客の紹介以外の行為であっても、「物件の説明、取引条件の交渉・調整等の行為」に関与しない行為であれば、宅建業に当たらないと言えるでしょう。例えば、不動産の利活用について不動産オーナーに助言するなどの行為は、宅建業に当たらないでしょう。

もっとも、これらの業務を受託する際は、業務委託契約を書面で締結し、業務内容には宅建業に当たる業務は含まれないことを明確にしておきましょう。これは、宅建業に当たる業務を受託していないことを明確にしておくためのリスクヘッジ措置です。なお、こうした助言業務を受託した後、さらに同一事業者が媒介業務を受託する場合があります。宅建業法では、媒介業務に関して収受できる媒介手数料の上限が決まっていますが、助言業務は媒介業務ではないため、この上限規制も適用されません。

媒介に当たるかどうかのポイント

媒介に当たるかどうかのポイントは以上のとおりです。
整理しますと、「物件の説明、取引条件の交渉・調整等の行為」に当たるかどうかが重要です。媒介に当たらない業務を受託する際には、できるだけ書面で契約を締結することで受託する業務内容を明確化し、媒介に当たる業務を受託していないことを記録として残しておくとよいでしょう。

弁護士に依頼するメリット

ある業務が媒介に当たるかどうかの判断に迷う場合は、行政の見解等を踏まえて判断していく必要があります。そのためには、この種の事案への対応経験が豊富な弁護士に相談することを推奨します。

まとめ

ここでは仲介手数料以外の報酬の受領についてご説明しました。
実際に仲介手数料以外の報酬を受領してよいかどうか迷った場合、ここでご説明した点を意識して対応されてください。

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