定期借地契約は、普通借地契約と異なり契約の更新がなく、予定していた賃貸借期間の満了により契約が終了する点でオーナーにとってメリットがある契約の形式です。ここでは、定期借地契約を締結するに当たっての注意点をオーナー目線で説明していきます。

定期借地契約の基本

最初に、定期借地契約の基本について説明します。
なお、定期借地契約については借地借家法で定められていますが、借地借家法では、建物所有目的の借地権についてのみ取り扱っています。ここでは、借地借家法上の、つまり建物所有目的の定期借地契約について説明していきます。
まず、定期借地契約は、居住用の建物の所有を目的とするものと事業用建物の所有を目的とするもの（商業施設など）に分かれます。居住用建物の所有を目的とする場合、定期借地契約の期間は50年以上である必要があります。他方、事業用建物の所有を目的とする場合は50年未満とすることもできます。さらに、普通借地権の存続期間は30年以上ですが、事業用建物の所有を目的とする場合は30年未満とすることもできます（ただし、10年以上である必要があります）。
そして、定期借地契約においては、契約の更新、建物の築造による存続期間の延長及び存続期間満了時の建物買取請求権を排除することができます。なお、事業用建物の所有を目的とする場合で、かつ、存続期間を10年以上30年未満とする場合は契約の更新、建物の築造による存続期間の延長及び存続期間満了時の建物買取請求権に関する借地借家法上の規制がそもそも適用されません。逆に言えば、存続期間を30年以上50年未満とする場合は、これらの規制が適用されないことを当事者間で合意しなければならないということです。
以上のとおり、土地オーナーにとっての定期借地契約のメリットは、契約の更新、建物の築造による存続期間の延長及び存続期間満了時の建物買取請求権を排除できる点です。
なお、定期借地契約を締結する際は、居住用の建物の所有を目的とする場合は書面で締結しなければならず、事業用建物の所有を目的とする場合は公正証書で締結しなければなりません。

定期借地契約で気を付けるべきこと

定期借地契約の基本は以上のとおりですが、定期借地契約で気を付けるべきことについて説明していきます。
まず、地代の増減請求権についてです。借地借家法上、賃借人には地代の減額請求権が認められていますが、これは定期借地契約であっても排除することはできません。定期建物賃貸借契約においては賃借人の賃料減額請求権を排除できますが、土地の場合はできませんので注意する必要があります。ちなみに、土地・建物の賃貸借を問わず、普通賃貸借であっても賃貸人の増額請求権は排除可能です。
次に、建物の収去についてです。定期建物賃貸借契約の期間中、賃借人は土地上に建物を建築して利用することになりますが、契約期間が経過した時点で土地を明け渡す義務が発生します。土地を明け渡す際には建物を収去する必要がありますので、そのための期間も賃貸借契約の期間に見込んでおく必要があります。なお、特に敷地上の建物が分譲マンションの場合、建物の収去を実現できるかが懸念されます。そのために、多くの場合は取り壊し費用を積み立てることになります。土地オーナーとしては、デベロッパーとの間で、引いては分譲マンションの所有者であり土地の賃借人となる者との間で、取り壊し費用を積み立てることを義務付ける契約を締結する必要があるでしょう。

定期借地契約のポイント

定期借地契約の締結に当たってのポイントは以上のとおりです。
ここでは、定期借地契約の期間、契約の更新がないこと等の特約、賃料減額請求権及び建物の収去に関する事項について説明しました。これ以外にも定期借地契約に関しては、事案に応じて注意すべき点があります。

弁護士に依頼するメリット

定期借地契約を締結するに当たっては、借地借家法上のルールや出口戦略を踏まえて契約内容を検討する必要があります。そのためには、この種の事案への対応経験が豊富な弁護士に相談することを推奨します。

まとめ

ここでは定期借地契約についてオーナー目線でご説明しました。
実際に定期借地契約の締結に関して内容や手続きで迷った場合、ここでご説明した点を意識して対応されてください。

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