宅地建物取引業法（宅建業法）では、宅地建物取引業者に対して宅地や建物の売買、またはその媒介に際して重要事項説明を行う義務を課しています。重要事項説明に関しては、最低限説明すべき事項は宅建業法によって定められています。しかし、重要事項説明の内容は定型的に定まるものではありません。どこまで説明すべきかについて悩む宅地建物取引業者、宅地建物取引士は多いと思われます。
ここでは、重要事項説明の範囲について、宅地建物取引業者ないし宅地建物取引士の立場に立って見ていきます。

重要事項説明の基本

宅建業法では、重要事項説明に関して、最低限説明すべき事項を定めてはいますが、どこまで説明すればよいかについては特に定めていません。そして、裁判例においては、基本的には売買をするか、賃借をするかといった判断やその額について影響を与えるような重要な事由について説明しなければならないと考えられています。
したがって、宅建業法で列挙されている事由について説明すれば足りるというものではなく、取引ごとに説明すべき事項は変わってくるということになります。

宅建業者の調査義務

宅建業者が重要事項説明を行ったものの、決済後に、説明と違うあるいは説明されていない不具合が出てきたなどとクレームを受け、場合によっては損害賠償請求に発展するケースがあります。
このような場合に、常に宅建業者が責任を負うかというとそうではありません。宅建業者は不動産取引の専門家ではありますが、あらゆる不具合や不備等について精通しているわけではないためです。基本的には、物件の性状等について通常の調査で判明する範囲で調査すれば足りるとされており、それを超えて積極的に調査するまでの義務はないと考えられています。ただし、通常の調査で分かる範囲内か否かにかかわらず、現に宅建業者が知っている事実で、かつ、それが売買等の判断に影響する重要な事実であれば、説明する義務があります。また、特に調査の依頼があった事項や、買主による当該物件の利用予定にかかわる事項については調査義務が加重されるという考え方も成り立ち得ます。

重要事項として説明すべきか迷いやすい事項

いわゆる事故物件である場合、近隣に反社会的勢力等の事務所がある場合などは特に重要事項説明をすべきか迷う典型的なケースです。
事故物件については、その部屋内で発生した事象か、発生から経過した期間などにより説明義務があるかどうかが決まってきます。
近隣に反社会的勢力等の事務所がある場合は、距離や位置関係によると考えられます。
いずれも判断に迷うケースですので、弁護士等専門家への相談も検討するとよいでしょう。

重要事項説明のポイント

重要事項説明のポイントについては以上となります。
整理すると、重要事項説明においては、売買や賃借をするかといった判断やその額について影響するような重要な事項について説明する義務があります。
ただし、基本的には通常の調査で判明しないような事項についてまで調査する義務はなく、引いては説明する義務もないことになります。

弁護士に依頼するメリット

重要事項として説明すべきか迷う場合は、過去の裁判例を踏まえて判断していく必要があります。そのためには、この種の事案への対応経験が豊富な弁護士に相談することを推奨します。

まとめ

ここでは宅建業法上の重要事項説明の範囲についてご説明しました。
実際に重要事項として説明するかどうか迷った場合、ここでご説明した点を意識して対応されてください。

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