不動産オーナーにとって、賃借人から賃料の減額請求をされた場合、慎重に対応する必要があります。減額請求への対応次第で、賃料に大きな違いが生じる場合もあります。
ここでは、不動産オーナーの立場に立って、賃料減額請求について見ていきます。
賃料減額請求の基本
最初に、賃料減額請求の基本について説明します。
借地借家法では、賃料の減額請求権があると定められています。これらの請求権は権利ですので、種々の事情から賃料が不相当であるのであれば、賃料減額請求をした時点から賃料が減額されます。もちろん、賃貸人としては賃料減額請求を受けても簡単にはそれに応じないでしょうが、権利である以上は、賃貸人が応じるかどうかは関係がありません。賃貸人が応じない場合、賃借人は賃料減額請求の調停を申し立て、調停が成立しなければ訴訟を提起することになります。そのうえで、実際に賃料が不相当であるのであれば、賃料が減額される旨の判決が出ます。
こうした賃料の減額請求権ですが、賃貸借契約書の中で合意することでこれを排除しようとしても、普通賃貸借契約においてはそれはできません。これは借地借家法によって定められているルールです。ただし、定期建物賃貸借契約では合意すれば排除することが可能です。なお、土地の賃貸借契約では、定期借地契約であっても地代の減額請求権を排除することはできませんので注意が必要です。定期建物賃貸借契約を締結する場合は、賃料減額請求権を行使できない旨定めることができれば、オーナーにとっては一定のメリットがあるでしょう。
賃料の減額請求権が行使された場合、まずは妥当な賃料の当たりを付けることが重要です。そのためには、場合によっては賃料の鑑定を行うことも選択肢となります。これは、賃貸人と賃借人との間で賃料の減額について合意に至らない場合は、調停を経て最終的に訴訟で決着が付くこととなりますが、訴訟では賃料の鑑定結果が重要視されるためです。したがって、訴訟になった場合に予測される結論（判決）を把握したうえで交渉に臨むのが理想です。
なお、賃料の減額請求訴訟においては、直近合意時点と賃料減額請求権が行使された時点とを比較して賃料が不相当になっているかどうか、という形で判断されます。逆に言えば、直近合意時点よりも過去の時点とは比較されません。したがって、直近合意時点がいつになるかが重要です。不動産オーナーとしては、直近合意時点をなるべく現在に近付けることで、賃料減額請求権が行使された時点との時間的な間隔を狭め、大幅な減額を避けるという戦略も大事です。そのためには、本来は賃料減額に同意したくなくとも、その減額幅が判決になった場合よりも経済合理性があるのであれば、あえて賃料減額に同意してしまうというのも選択肢となります。
賃料減額請求で気を付けるべきこと
賃料減額請求の基本は以上のとおりですが、賃料減額請求で気を付けるべきことについて説明していきます。
まず、賃借人が賃料減額請求権を行使してきた場合に支払うべき賃料についてです。賃借人は、自身が主張する減額後の賃料を支払えばよいというわけではありません。賃貸人は、従前どおりの賃料の支払いを求めることが可能です。ただし、賃料減額請求の訴訟により賃料の減額を認める判決が出た場合は、その額を超えて支払っていた部分については年率１０％の利息を付して返還するというのが借地借家法上のルールです。
次に、賃料の鑑定についてです。鑑定が重要であることは上記のとおりです。賃料の鑑定に関してはいくつかの算定手法がありますが、それらの手法で算定された結果について手法ごとに重み付けを行い最終的な鑑定結果を出すというのが通常の鑑定のやり方です。訴訟における鑑定も同様の手法で行われますが、この重み付けについては鑑定の対象物件や不動産鑑定士によって異なってくる場合があります。したがって、特に任意の交渉段階で鑑定を行う場合は、可能であれば重み付けについていくつかのパターンを設けたうえで試算することも検討しましょう。当然、このような手法を取った場合、適正と思われる賃料に幅が出ることになりますが、不動産オーナーとしては一つのリスクヘッジの方法です。
賃料減額請求のポイント
賃料減額請求のポイントは以上のとおりです。
ここでは、賃料減額請求の法律上の効力がいつから発生するか、賃料減額請求権を契約上で排除することが可能か、鑑定及び直近合意時点の重要性、鑑定における注意点等について説明しました。
弁護士に依頼するメリット
賃料減額請求をするに当たっては、借地借家法上のルールや鑑定も視野に入れながら進めていく必要があります。そのためには、この種の事案への対応経験が豊富な弁護士に相談することを推奨します。
まとめ
ここでは賃料減額請求についてオーナー目線でご説明しました。
実際に賃料減額請求の進め方や戦略で迷った場合、ここでご説明した点を意識して対応されてください。
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