賃借人が賃料を滞納することは、不動産の利活用にとって大きなデメリットであることは当然です。特に、支払いが期待できない場合は、早めに明渡しを実現し、次の賃借人を入れることで収益を上げる必要があります。
ここでは、不動産オーナーの立場に立って、賃料滞納への対応について見ていきます。

賃料滞納への対応の基本

最初に、賃料滞納への対応の基本について説明します。
賃借人が賃料を滞納した場合、賃貸人としては支払うよう催告する、支払わない場合は裁判手続きを利用して回収を目指すことになります。また、連帯保証人がいる場合には連帯保証人に対して支払うよう催告することも有効です。
それでも支払わない場合は、契約を解除して物件を明け渡してもらうことになります。任意に明け渡してもらうことができれば大きな問題はありませんが、賃料を滞納する賃借人は、資金的な余裕がないために明渡しも円滑に行えない場合があります。具体的には、動産を残置し原状回復も行わないというケースです。こうしたケースでは、残置動産の撤去、処分について、賃貸人が賃借人の同意を得ずに行ってよいかが、いわゆる自力救済禁止の原則との関係で問題となります。賃貸借契約書には、通常、残置動産がある場合には賃貸人が賃借人の同意を得ずに撤去、処分を行うことができる旨の定めがあります。この定めが有効であれば、賃借人の同意を得ずに撤去することも適法ということになります。自力救済禁止の原則との関係では、特に賃借人が物件から退去していないと言える場合に問題となります。このような場合は、基本的には訴訟を提起し、強制執行も視野に入れたうえで手続きを進めていく必要があります。
賃借人が物件から退去しているか判然としないような場合も、動産の撤去、処分を行ってよい旨の同意を賃借人から改めて得ておくとよいでしょう。

賃料滞納への対応で気を付けるべきこと

賃料滞納への対応の基本は以上のとおりですが、賃料滞納への対応で気を付けるべきことについて説明していきます。
滞納が解消されなければ賃貸借契約を解除して明渡しを求めることになるのは上記のとおりです。しかし、賃料を滞納している賃借人に、契約で義務付けられているような明渡し、つまり動産を処分し原状回復も行ったうえでの明渡しを期待できるかというと必ずしもそうではありません。そのような場合は、いかに早期に明渡しを実現し、次の新たな賃借人を入れて賃料収益を上げるかが重要です。そのためには、法的な手段を取ることを視野に入れつつも柔軟に交渉を行うことも必要です。契約上設定されている違約金、動産の撤去や処分の費用、原状回復費用を見積もり、現に預託されている敷金でどの程度カバーできるかなどを考慮のうえで適切な判断を下す必要があります。
次に、実際に賃料の滞納があった場合、法的手続きを取って回収できるかというと、残念ながら回収ができない場合も多くあります。そのような場合に備えるためには、賃貸借契約締結時にいかにリスクヘッジしておくかが重要です。典型的には十分な敷金の額を設定することと連帯保証人を入れることです。なお、個人が連帯保証人となる場合、極度額を設定する必要があります。この極度額についても、明渡しの実現までにかかる期間や違約金を考慮したうえで十分な額を設定するようにしましょう。また、同じく個人を連帯保証人とする場合、契約締結前に、連帯保証人が主債務者の資力等の情報提供を受けているかを確認し、記録として残すようにしましょう。これを怠っていると、場合によっては連帯保証契約を取り消されてしまうおそれがあります。特に、連帯保証人が賃借人の代表取締役等の関係者ではない場合は十分に気を付ける必要があります。

賃料滞納への対応のポイント

賃料滞納への対応のポイントは以上のとおりです。
ここでは、動産の撤去・処分と自力救済禁止の原則との関係、明渡しの交渉を行う際の注意点、賃貸借契約締結時のリスクヘッジについて説明しました。

弁護士に依頼するメリット

賃料滞納への対応に当たっては、法律上どのような措置が可能かを確認したうえで、賃料収益にいかに穴を開けないかという観点で取るべき対応を決める必要があります。そのためには、この種の事案への対応経験が豊富な弁護士に相談することを推奨します。

まとめ

ここでは賃料滞納への対応についてオーナー目線でご説明しました。
実際に対応に迷った場合、ここでご説明した点を意識して対応されてください。

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