不動産販売・仲介の方々からのご相談
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01元付け
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02客付け
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03売買契約の仲介
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04賃貸借契約の仲介
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05転売
元付けにおける不動産販売・仲介のお悩み
媒介契約で注意すべき点は何か。
不動産の媒介（仲介）契約については宅地建物取引業法が適用されます。
同法では、媒介契約締結時の書面交付義務、重要事項説明義務など宅建業者に対する各種義務を定めていますが、特に重要事項説明に関しては何をどこまで説明すべきなのか判断に迷う場面が少なくなく、実際、多くの紛争事例も存在します。重要事項説明を怠ったために多額の損害賠償義務を負うケースもありますので、決して疎かにすべきではありません。
重要事項説明含め宅建業法上の規制については、未然にトラブルを防ぐためにも早期に弁護士に相談することを推奨いたします。
売主が、雨漏りをしたことがあると言っている。仲介業者としてさらに調査すべき業務があるか。
仲介の際にどこまで重要事項説明をすべきかについては、一般論としては取引の判断に重要な影響を与える事項については重要事項説明を行う必要があるとされています。
売主が、過去に雨漏りをしたことがあると言っているのであれば、現在も雨漏りがある可能性を否定できないため、一般的には重要事項として説明すべきということになります。
雨漏り以外にも、どのような場合にどこまで重要事項として説明すべき義務があるかの判断は容易ではありません。紛争に巻き込まれないためにも、早期に弁護士に相談することを推奨いたします。
客付けにおける不動産販売・仲介のお悩み
仲介業者に客を紹介したので手数料を受領したい。宅建業法との関係で問題はないか。
宅建業者ではない事業者が仲介業者に対して客を紹介した場合に、宅建業者から手数料や委託料を受領したいという場合があります。これが宅建業に当たるとすれば、宅建業法上の免許が必要となります。
したがって、宅建業法における「媒介」（仲介）に当たるか否かが重要ですが、物件の説明、契約成立に向けた取引条件の交渉・調整の行為は客と宅建業者との間で直接行い、事業者は一切関与しないという場合であれば、基本的には媒介に当たらないと考えられます。
不動産取引に関連して手数料や委託料を収受したいという場合、それが媒介に当たるか否かが重要ですから、宅建業法違反とされないためにも弁護士に相談することを推奨いたします。
売買契約の仲介における不動産販売・仲介のお悩み
「購入申入書」を受領したが、その後、その買主候補が辞退してきた。購入申入書に法的拘束力はあるか
不動産取引にあたって、購入したいという意思を示すために買主候補者が「購入申入書」といった書面を差し入れてくる場合があります。こうした書面は、一般的には法的拘束力まではないと考えられています。
しかし、こうした書面が提出された後に、買主候補者の要請に応じて、売主が費用を投じて物件に変更を加えたりなどした場合は別段の考慮が必要になる場合もあります。
購入申入書をめぐって紛争になるケースもありますので、紛争を未然に防ぐために弁護士に相談することを推奨いたします。
重要事項説明をしていなかったことについて、買主からクレームを受けている。どこまで説明する義務があるのか。
一般論としては、売買取引の判断に影響を与える重要な事実について重要事項として説明する義務があるとされています。しかし、具体的にどのような事項をどこまで説明すべきかについては判断に迷う場面があります。
重要事項として説明義務があるかどうかは、物件から見て取れる状況、売主から提供された情報、買主による取引後の物件の使用用途等により変わってきます。重要事項説明を怠っていた場合には、多額の損害賠償を請求される場合もありますので、リスクヘッジのためにも弁護士に相談することを推奨いたします。
地面師という言葉もあるが、どこまで本人確認をすればよいのか。
宅建業者には、宅地建物取引業を行うに当たって本人確認が義務付けられている場合があります。これは犯罪収益移転防止法によるルールです。また、本人確認を行うに当たっては本人確認の方法や本人確認に利用できる書類が限定されています。まずはこうした法律上の本人確認を徹底することが必要です。
そのうえで、いわゆる地面師による詐欺等に遭わないようにするためには現地確認作業を怠らない、本人確認を厳格に行うなどの措置が必要です。
弁護士や司法書士と連携したうえで取引を進めることを推奨いたします。
賃貸借契約の仲介における不動産販売・仲介のお悩み
紹介物件では、数年前に自殺者が出たようだ。重要事項説明における説明義務があるか。
取引の対象物件について過去に自殺された方がおられ、それを宅建業者も知っていた場合、その事実を重要事項として説明すべき義務があるか否かが問題となります。基本的には、事件の内容、買主や借主の物件の使用目的、何年前の事象か、専有部分内か共用部分内か等によって、説明義務の有無が変わってきます。
説明すべきかどうか迷われた場合は是非弁護士までご相談ください。
転売における不動産販売・仲介のお悩み
仲介ではなく、買主として間に入ることで利ザヤを得たい。どのようなスキームがあるか。
物件の転売を行いたいという場合、いくつかのスキームがあります。単純に購入して所有権を具備した後に転売する方法、第三者のためにする契約を利用する方法、契約上の地位譲渡を利用する方法などです。
これらにはそれぞれメリット、デメリットがあり、また契約書の内容も異なってきます。
取引の状況や各当事者の属性や要望によって、どのようなスキームを選択すべきかは変わってきますので、こうした取引をお考えの場合は弁護士に相談することもご検討ください。
不動産売買・仲介向け顧問サービス
| プラン | 月50,000円 (税込55,000円) |
月100,000円 (税込110,000円) |
月150,000円 (税込165,000円) |
|---|---|---|---|
| プランの選び方 | 頻繁に相談はないが、弁護士と繋がっていつでも相談できる体制にしておきたい | 日常的に相談したい | 弁護士が深く会社に関与して、法的課題を解決していってほしい |
| 基本業務の対応時間の目安(相談／契約書その他書類作成・チェック) | 2時間まで／月 | 5時間まで／月 | 9時間まで／月 |
顧問弁護士プランを月額50,000円(税込55,000円)、100,000円(税込110,000円)、150,000円(税込165,000円)の3プランをご用意しております。 なお、いずれのプランも、1年間の契約期間を前提としたものとなります。
