売主都合で不動産売買契約を解除できるか。手付解除の仕組みと「履行の着手」の判断

売買契約を締結した後に事情が変わり、「やはり売却をやめたい」「別の条件で売り直したい」と考える不動産オーナーは少なくありません。しかし、一度成立した売買契約を売主側の都合だけで解除することは、原則として自由にはできません。解除が可能かどうか、また解除にあたってどのような費用が生じるかは、契約書の内容と現在の手続きの進行状況によって大きく異なります。本稿では、売主都合による契約解除の可否と、その際に問題となる「履行の着手」の考え方について解説します。

手付解除とは何か、売主は解除できるか

不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金が支払われるのが一般的です。この手付金は、特段の合意がなければ「解約手付」としての性格を持つと解されています（民法第557条第1項）。解約手付とは、買主は手付金を放棄することで、売主は受け取った手付金の倍額を買主に返すことで、相手方の承諾を得ずに契約を解除できる機能を持つものです。

売主の立場からいえば、買主から受領した手付金の2倍の金額を買主に現実に支払うことで、一方的に契約を解除することができます。これを「手付倍返し」あるいは「手付倍額償還」といいます。売主にとって、解除のコストは受領した手付金の2倍相当額ということになります。なお、売主が宅地建物取引業者である場合は、宅建業法第39条により、受領した手付金は当然に解約手付の効力を持つものとされ、買主に不利な特約は無効となります。

「相手方が履行に着手するまで」という重要な制限

手付による解除が認められるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」という時間的な制限があります（民法第557条第1項）。買主が履行に着手した後は、売主はたとえ手付金の倍額を提供しようとしても、手付解除は認められません。
では、「買主が履行に着手した」とはどのような状態を指すのでしょうか。最高裁判所昭和40年11月24日判決は、履行の着手とは「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と定義しています。この定義は現在も実務の基準として用いられています。
買主側の具体例としては、売買代金の内金・中間金を支払った場合が代表的です。また、住宅ローンの融資実行（金融機関との間で正式な融資契約を締結し、実際に資金を準備した状態）も着手と評価される場面があります。一方で、住宅ローンの申込み手続き自体は準備的・間接的な行為にとどまるとして、着手とは判断されないケースが多いとされています。

売主側の「履行の着手」

以上のとおり、売主が解除を主張する場合に問題となるのは、買主が履行に着手しているかどうかです。
他方、買主が手付解除ができるかは、売主が履行に着手したかどうかによります。判例上、売主側の履行着手として認められた行為としては、司法書士に所有権移転登記用書類（登記識別情報、委任状、印鑑証明書等）を交付した行為、抵当権抹消のために借入金を全額返済した行為、引渡し前の賃借人の立退きを完了させた行為などが挙げられています。いずれも「外部から客観的に認識できる形で義務の実行に向けた行為に着手した」と評価されたものです。
売却中の物件に入居者がいて退去交渉を進めている場合や、抵当権の抹消手続きに着手している場合には、売主側の履行の着手と評価される可能性があるため、買主側は注意が必要です。

手付解除の手続きで注意すべきこと

売主が手付倍返しによる解除を有効に成立させるには、単に「解除したい」と通知するだけでは足りません。最高裁判所平成6年3月22日判決は、買主が受領を拒絶している場合であっても、口頭での提供では足りず手付金の倍額を「現実に提供」することが必要と判断しています。具体的には、現金を買主のもとに持参するか、供託する方法が取られます。

「手付解除期日」の定めがある場合はその期日までに手続きを完了させることが必要であり、期日を過ぎると特約による手付解除の権利が失われる場合があります。手付解除を行う場合は、時期と方法の両面で手続きが適法に行われているかを確認しておく必要があります。

手付解除ができない場合の対応-合意解除と違約金

契約書に手付解除の定めがない場合、または買主がすでに履行に着手しており手付解除が認められない状況では、売主が一方的に契約を解除することはできません。この場合は、買主との間で「合意解除」を目指すことになります。

合意解除とは、双方が合意のうえで契約をなかったことにするものです。ただし、買主がすでに購入に向けて動いている段階で解除を求める場合には、買主が被る損害を補償する必要が生じます。実務上は、違約金の支払いや損害賠償の交渉が必要になることが多く、その金額は売買代金の10〜20%程度が違約金として設定されている契約が一般的です。

解除を検討するなら早めに弁護士へ

契約解除の可否は、手付解除の定めの有無、買主が履行に着手したかどうかなど、複数の事情を総合的に判断する必要があります。状況を見誤ったまま買主との交渉を進めてしまうと、解除が無効とされたり、想定外の違約金・損害賠償を請求されるリスクが生じます。

当事務所では、不動産売買に関するトラブルや解除交渉の対応を多数扱っています。「解除できるかどうか確認したい」という段階からご相談いただくことで、早期に方針を固め、リスクを最小限に抑えた対応が可能となります。売買契約の解除をお考えの不動産オーナーは、まず弁護士にご相談ください。