物価の上昇、固定資産税の増加、修繕費の高騰と、賃貸経営を取り巻くコスト環境は年々厳しくなっています。「賃料を見直したいが、入居者に断られたらどうすればよいか」「そもそも法的にどのように進めればよいのか」とお悩みの不動産オーナーは少なくありません。賃料増額は感情的な交渉では進みにくく、法律に沿った手順を踏むことが解決への近道です。本稿では、借地借家法の規定をもとに、賃料増額の進め方と、入居者に拒否された場合の対応を解説します。

賃料増額請求が認められる条件

借地借家法第32条第1項は、建物の賃料が「不相当」となった場合、当事者は将来に向かって賃料の増額または減額を請求できると定めています。「不相当」かどうかは、以下の事情を総合的に考慮して判断されます。

資産税など公租公課の増減

一つ目は、土地または建物に課される固定資産税など公租公課の増減です。近年は地価上昇の影響で負担調整措置による税額の段階的な引き上げが続いており、これは増額を主張する根拠の一つになり得ます。

経済事情の変動

二つ目は、土地・建物の価格上昇をはじめとした経済事情の変動です。2025年以降、建築資材の高騰や人件費の上昇により物件の維持・管理コストが増加しており、こうした経済環境の変化も増額理由として考慮されます。

近傍の同種建物の賃料との比較

三つ目は、近傍の同種建物の賃料との比較です。周辺相場と大きく乖離した低廉な賃料が続いているような場合、増額の正当性を裏付ける事情となります。また、これらの要素以外にも、契約締結からどの程度の期間が経過しているか、契約締結時に特殊な事情があったかなども考慮要素となる場合があります。

ただし、契約書に「一定期間賃料を増額しない」旨の特約（賃料不増額特約）が定められている場合は、その期間中は増額請求ができません。まず契約書の内容を確認することが出発点です。

「請求」と「お願い」の違いが後々の明暗を分ける

賃料増額を求める際に、実務上気を付けなければならないポイントの一つが「請求」として行使しているか、単なる「お願い」にとどまっているかという点です。

賃料増額請求権は形成権と呼ばれる権利であり、意思表示が入居者に到達した時点から、入居者の同意がなくても将来に向かって増額の効果が生じます。仮に入居者が増額に応じず、後に訴訟で増額が認められた場合、増額後の賃料が適用される起算点は「請求が到達した時点」になります。

つまり、請求の日付や内容が明確でなければ、法的手続きで増額が認められても遡及して回収できる金額が減ってしまうことになります。

こうした事態を避けるために、賃料増額の意思表示は内容証明郵便で行うことが実務上の標準的な対応です。口頭での通知では、後から「そんな話は聞いていない」と言われるリスクが残ります。増額の意思表示を行う段階から、弁護士に相談しながら進めることをお勧めします。

交渉前に不動産鑑定士に相談する意義

賃料増額の交渉をいきなり入居者に持ち込む前に、不動産鑑定士による私的鑑定を取得しておくことが有効です。鑑定評価書により適正賃料が把握できれば、入居者との間でどの程度の増額幅をターゲットにして交渉を進めていけばよいかの指標にもなります。場合また、増額要請を入居者が拒絶する場合、相手方に鑑定評価書を提示することで、一定の説得材料にもなり得ます。

また、調停や訴訟に発展した場合にも、私的鑑定評価書は重要な証拠資料となります。調停手続きにおいては、調停委員として不動産鑑定士が含まれることも多いため、事前に専門家の評価を得ておくことで、調停委員会がどのような見解を持つかをある程度予測できるという点でも意味があります。鑑定費用は案件の規模によって異なりますが、後の法的コストと比較すれば早期に取得しておく価値は十分あります。

入居者に拒絶された場合の手続きの流れ

内容証明郵便で増額請求を行っても入居者が応じない場合、法的手続きへ移行することになります。賃料増額請求には「調停前置主義」が採られており、いきなり訴訟を提起することは原則としてできません。まず調停を申し立て、話し合いによる解決を図ることが求められます。

調停は物件の所在地を管轄する簡易裁判所に申し立てます。調停では、裁判官と不動産鑑定士・弁護士などの専門家で構成される調停委員会が間に入り、双方の主張を踏まえた解決案を提示します。調停で成立した内容は確定判決と同一の効力を持ちます。

調停が不成立となった場合は、賃料増額訴訟を提起することになります。訴訟では、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定評価をもとに判断が下されるのが一般的です。

なお、入居者は「増額を正当とする裁判が確定するまでの間、自らが相当と認める額（通常は従前の賃料）を支払えばよい」とされています。そのため、増額請求後も入居者が従前の賃料を支払い続けていても、それ自体は賃料不払いにはなりません。ただし、裁判で増額が認められた場合には、不足額に利息を付して受け取ることができます。

弁護士に早期相談すべき理由

賃料増額の手続きは、法律知識がないまま進めてしまうと思わぬ失敗につながることがあります。特に、増額の意思表示の方法や時期、調停・訴訟の進め方は、その後の結果に直接影響します。また、長期入居の賃借人や商業テナントが相手の場合、交渉戦略の組み立て方も変わります。

弁護士 関 善輝は、不動産賃貸に関するトラブルを数多く扱っており、増額請求の準備段階から調停・訴訟対応まで、不動産鑑定士と連携したうえで、不動産オーナーの立場に寄り添ったサポートを提供しています。「まず話を聞いてほしい」という段階からご相談いただけます。賃料の見直しをお考えの場合は、交渉を始める前に一度弁護士にご相談ください。

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