不動産管理向けリーガルサービス - 弁護士が不動産・建築分野の法務を支援

不動産管理業の方々からのご相談

PM契約締結における不動産管理のお悩み

PM契約ではどのような点に注意すべきか。

PM契約を締結する際は、どのような業務を行わなければならないのかを明確にする必要があります。また、契約途中で業務内容が変更になる場合もありますので、それぞれの業務の対価についても取り決めておくとよいでしょう。
なお、テナントと契約した際の報酬を定める場合は、宅建業法上の媒介に当たるかか否かを意識しておく必要があります。PM業者が媒介を行って媒介手数料を収受したうえで、さらにテナントを入れたことによる報酬を収受することが問題ないかを検討する必要があるためです。
契約書はその後の業務内容や対価の収受を基礎づける重要な手続きですので、弁護士によるリーガルチェックを推奨いたします。

空調機器の付け替えをオーナーのために行うことをPM契約で定めてもよいか。家電リサイクル法との関係で問題はないか。

PM業者がビルの空調機器の付け替えを業務として行う場合があります。その際は家電リサイクル法に留意する必要があります。
家電リサイクル法では、同法上の「小売業者」に該当すると、一定の家電について引取義務等が発生します。PM業者も一定の場合にはこの「小売業者」に当たる余地があると考えられます。
小売業者に当たると家電リサイクル法上の規制がかかってきますので、規制がかかるか否か、規制がかからない業務態様がどのようなものかなどについては弁護士に相談することもご検討ください。

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テナント誘致における不動産管理のお悩み

テナント誘致に成功した際、仲介手数料以外に報酬を収受してよいか。

PM業者がテナント誘致のために宅建業法上の媒介（仲介）を行った場合に、媒介手数料以外に、テナントを誘致したこと自体に対する報酬を受領できる旨、PM契約に定めてある場合があります。
宅建業法では、媒介手数料についてはその受領できる額について規制がありますので、この規制を報酬額が超えている場合には、その超過部分は媒介行為以外の行為に対する報酬である必要があります。媒介行為か否かについては微妙な判断を要求される場合もありますので、判断に迷った場合は弁護士への相談をご検討ください。

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オーナーとテナントの賃貸借契約締結における不動産管理のお悩み

賃貸借契約にはどのような種類があるか。

テナントや居住者との賃貸借契約については、基本的には借地借家法が適用されます。借地借家法上、複数種類の賃貸借契約が定められており、その目的やメリット、デメリットに応じてこれらの賃貸借契約を使い分ける必要があります。
また、特定の種類の賃貸借契約については一定の要件を満たしている必要があります。借地借家法は賃借人を強く保護する法律ですので、どの種類の賃貸借契約となり、どのような規制がかかるかは極めて重要です。PM業者として賃貸借契約の選択を間違えないためにも、弁護士によるセミナーで担当者の業務水準を担保することや、個別の契約に当たって判断に迷う点があれば弁護士への相談もご検討ください。

定期建物賃貸借契約はどのような場合に有用か。契約の際の説明はどのように行えばよいか。

定期建物賃貸借契約は借地借家法上定められている賃貸借契約の一つであり、基本的に契約で定められた期間の満了により契約が終了し、更新されないのが特徴です。いわゆる普通賃貸借契約は、賃貸人から更新拒絶するためのハードルがかなり高いため、更新したくない場合には定期建物賃貸借契約が有用です。
ただし、定期建物賃貸借契約といえるためには、契約の際に事前の説明を書面で行うことなどの要件を満たす必要があり、この要件を満たしていない場合は普通賃貸借契約と評価されてしまうおそれもあります。リスクヘッジのためにも、定期建物賃貸借契約の要件については、弁護士によるセミナーを通じて担当者に周知しておくなどもご検討ください。

定期建物賃貸借契約における事前説明を仲介における重説と同時に行うことは可能か。

PM業者が媒介（仲介）を行い、かつ定期建物賃貸借契約における説明を行う場合、宅建業法上の義務である重要事項説明と同時にこれを行うことができます。ただし、その際の方法や記載内容については、定期建物賃貸借契約にかかる借地借家法上の規制と宅建業法上の規制を満たすものである必要があります。
具体的な方法や記載内容に迷う場合は、弁護士への相談もご検討ください。

一時使用目的の賃貸借とは何か。普通賃貸借と比べてどのような利点があるか

一時使用目的の賃貸借とは、借地借家法上の借家に関する定めが適用されない契約のことです。借地借家法上は、賃貸人からの更新拒絶や解約がかなり行いにくくなっているので、一時使用目的の賃貸借は、借地借家法上の普通賃貸借契約と比べて賃貸人にとって使いやすい賃貸借契約であるといえます。ただし、一時使用目的の賃貸借であるといえるのは一定の場合に限られます。一時使用目的の賃貸借としたい場合であっても、実際にそのように扱ってもらえるかは専門的な判断が必要になる場合もありますので、そのような場合には弁護士へのご相談もご検討ください。

個人保証を取りたいが、極度額とは何か。

賃貸借契約に関して個人を連帯保証人とする場合は極度額（連帯保証人が負担しなければいけない上限額）を定める必要があります。この極度額を定めない場合、連帯保証契約は有効となりませんので十分に注意する必要があります。
また、個人保証を取る場合には、主債務者から連帯保証人に対して、主債務者の財産等の状況について情報提供を行ったことを確認するようにしましょう。これは、こうした情報提供が行われていないかあるいは誤った情報が提供され、それにより連帯保証契約の締結に至った場合、賃貸人がそれを知っていたかまたは知ることができたときは、連帯保証契約が取り消されるおそれがあるためです。
賃貸借契約に関して個人保証を取る場合の注意点については弁護士に相談することもご検討ください。

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滞納賃料等の回収における不動産管理のお悩み

テナントが賃料を滞納した場合、PMとしてどこまで回収行為を行ってよいか。

通常のPM契約には賃料の回収も業務に含まれていますが、本来、テナントに対して賃料債権を有しているのは賃貸人であってPM業者ではありません。したがって、例えば賃料の支払いを求めて訴訟を提起する場合はPM業者ではなく賃貸人が原告となります。
ただし、賃料の支払いを求めることはPM業者であっても一定限度までは可能です。この一定限度とは、弁護士法の関係で決まってきます。弁護士法では、弁護士または弁護士法人でないものが法律事務を取り扱うことを禁止しています。この定めの関係で、どこまでの回収行為が許されるのかが問題となります。
弁護士法違反とならないために、専門家へのご相談もご検討ください。

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プラン	月50,000円 (税込55,000円)	月100,000円 (税込110,000円)	月150,000円 (税込165,000円)
プランの選び方	頻繁に相談はないが、弁護士と繋がっていつでも相談できる体制にしておきたい	日常的に相談したい	弁護士が深く会社に関与して、法的課題を解決していってほしい
基本業務の対応時間の目安(相談／契約書その他書類作成・チェック)	2時間まで／月	5時間まで／月	9時間まで／月

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