不動産オーナー（賃貸）の方々からのご相談
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01賃貸借契約の締結
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02賃借人への対応
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03賃料滞納への対策・対応
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04賃貸借契約の解除・終了
不動産オーナー（売買）の方々からのご相談
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01売買契約の締結
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02売買契約の解除
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03買主からの損害賠償請求
賃貸借契約の締結における不動産オーナー（賃貸）のお悩み
３年後には自宅として使いたいが、その間だけ賃貸に回したい。どのような契約を締結すればよいか。
賃貸借契約にはいくつかの種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。一定期間後には賃貸借契約を終了させたいという場合、定期建物賃貸借契約を締結するのが適切です。通常の賃貸借契約でも、当然、賃貸借の期間は定めます。しかし、期間満了の際に賃貸人から更新を拒絶しようとしても、借地借家法上困難なケースが多いです。そのため、このような場合には確実に期間満了の際に賃貸借契約が終了する定期建物賃貸借契約の利用を検討すべきです。
ただし、定期建物賃貸借契約の締結の際には事前に書面により一定の事項を説明する必要があるなど、慎重に対応する必要があります。定期建物賃貸借契約を締結したつもりでいたところ、要件を欠いていたために定期建物賃貸借契約と扱われないとなれば物件の利用に大きな影響が生じますので、事前に弁護士に相談することもご検討ください。
土地や建物を貸して収益を得たいが、日本の法律では賃借人が強く保護されると聞く。どのような対策があるか。
所有している土地を賃貸したいという場合で、借地人が土地上に建物を建てて所有することを目的にしていると借地借家法が適用されます。建物についても同様に借地借家法が適用されます。
借地借家法は基本的に賃借人を強く保護する法律であり、特に、いわゆる普通賃貸借契約においては賃貸人からは正当事由がなければ更新を拒絶できないという点に注意する必要があります。他方、最初に取り決めた期間が満了すればそもそも更新がなされない定期借地契約ないし定期建物賃貸借契約という契約もあります。
目的に応じて適切な賃貸借契約は変わってきますので、事前に弁護士等専門家への相談を推奨いたします。
取り壊し予定の建物を賃貸する場合、どのような契約を締結すれよばいか。
借地借家法上、いわゆる普通賃貸借においては、期間満了の際に賃貸人から更新を拒絶するためには正当事由が必要ですが、正当事由が認められるハードルはかなり高いものがあります。しかし、取り壊し予定の建物の賃貸借など、一時使用のために賃貸借をしたことが明らかな場合、上記の借地借家法上のルールは適用されません。
普通賃貸借となるか一時使用目的の賃貸借となるかは物件の利活用に大きな影響を及ぼしますので、事前に弁護士等専門家へのご相談を推奨いたします。
土地を賃貸したいが、一定期間に区切って貸すこととしたい。どのような契約を締結すればよいか。
建物の所有目的で土地を賃貸する場合、借地借家法の適用があります。借地借家法が適用されると、いわゆる普通賃貸借においては、期間満了の際に賃貸人から更新を拒絶するためには正当事由が必要となります。しかし、正当事由は容易には認められません。結果として、賃貸人としては更新を受け入れざるを得ない場合も多くあります。
このような場合に備えて定期借地契約を締結することが考えられます。定期借地契約は契約の更新がなく、予定していた賃貸借期間の満了により契約が終了しますので、賃貸人にとっては有効な選択肢となります。
定期借地契約には期間や締結の際の手続きなど、慎重に対応しなければなりません。
土地の利活用に関しては事前に弁護士等専門家へのご相談をご検討ください。
サブリースを検討しているが、サブリース業者との契約に当たって、注意すべき点はあるか。
サブリース業者との間でマスターリース契約を締結する場合は、契約条件に十分に注意する必要があります。賃料についてはもちろんですが、いわゆる賃料保証がなされている場合はその詳細、賃貸借期間中に賃借人に解約権があるかなどについても注意を払うべきです。賃貸住宅管理業法の適用があれば、これらの事項については書面に記載、または電磁的方法により提供されますので、その記載内容を確認する必要があります。
サブリース業者との間でマスターリース契約を締結する場合、賃貸住宅管理業法の適用の有無にかかわらず、契約条件にどのようなリスクが潜んでいるかを精査する必要がありますので、弁護士等専門家へのご相談をご検討ください。
賃借人への対応における不動産オーナー（賃貸）のお悩み
賃料を増額したい。 どのように交渉すべきか。拒絶されたらどうしたらよいか。
借地借家法上、賃料が各種事情により不相当となったときは賃料の増額請求ないし減額請求が可能です。賃料を増額したいという場合、賃料の増額請求を行うこととなります。賃料の増額請求を行う場合は、それが「請求」なのか「お願い」に過ぎないのかが後々問題になる場合があります。賃料増額請求は、交渉がまとまらなければ最終的に訴訟により決着がつきますが、増額請求が認められる場合には請求がなされた時点から賃料が増額されたという取扱いになるためです。
賃料増額請求を行うに当たっては、進め方含めて事前に弁護士や不動産鑑定士と協議しながら進めることを推奨いたします。
テナントから賃料の減額を要請されている。どのように対応したらよいか。
借地借家法上、賃料が各種事情により不相当となったときは賃料の増額請求ないし減額請求が可能です。テナントから賃料の減額が要請された場合、仮に訴訟で決着するとなった場合に減額は認められるのか、認められるとしてどの程度の減額になるのかについて予想することが必要です。その際は、必要に応じて不動産鑑定も行います。そのうえで、要請の内容についてどの程度の合理性があるのかを判断して交渉を行うこととなります。
賃料の減額要請があった場合は、その後の法的な手続き含め、弁護士や不動産鑑定士と協議しながら進めることを推奨いたします。
問題のある賃借人なので、賃貸借契約を解約したいが、可能か。
借地借家法の適用がある場合、賃貸人から賃貸借契約を解約するためには賃貸借契約において賃貸人に解約権があるとされていること及び正当事由が必要です。正当事由の有無については、賃貸人と賃借人双方が当該物件を必要とする事情等を考慮することになりますが、一般的には正当事由が認められるハードルはかなり高いといえます。
正当事由の有無については専門的判断が必要になりますので、弁護士への相談をご検討ください。
賃料滞納への対策・対応における不動産オーナー（賃貸）のお悩み
賃料の不払いに備えて、連帯保証人を確保したいが、気を付けるべきことは何か。
賃料の不払いに備えて連帯保証人を確保することは有効な手段ではあります。ただし、個人を連帯保証人とする場合は必ず極度額を定める必要があります。極度額を定めずに連帯保証契約を締結しても無効となってしまうためです。
また、個人保証を取る場合には、主債務者から連帯保証人に対して、主債務者の財産等の状況について情報提供を行ったことを確認するようにしましょう。これは、こうした情報提供が行われていないかあるいは誤った情報が提供され、それにより連帯保証契約の締結に至った場合、賃貸人がそれを知っていたかまたは知ることができたときは、連帯保証契約が取り消されるおそれがあるためです。
賃貸借契約に関して個人保証を取る場合の注意点については弁護士に相談することもご検討ください。
賃料の滞納があった場合、解除は可能か。
賃料の滞納があった場合、基本的には3か月分を滞納していた場合に解除できるとされています。これは、賃貸借契約書には2か月分の滞納で解除できると定められていても同様です。賃貸借契約は、信頼関係が破壊された場合に解除できるとされており、上記の3か月分の滞納により解除できるというのは、これにより信頼関係が破壊されたと認められると考えられているためです。もちろん、2ヶ月分の滞納があるに過ぎない場合でも、それ以外の事情も含めて考えれば解除できるケースもあります。
信頼関係が破壊されており解除可能か否か、判断に迷う際は弁護士等専門家へのご相談をご検討ください。
賃料滞納となったので、賃借人との間で合意解約することとなった。明渡しを確実にするための方策はあるか。
賃料を滞納している賃借人との間で合意解約することとなった場合、次の心配事は明渡しを確実に行ってもらうことになります。そのための手続きとして訴え提起前の和解という制度があります。これは裁判所に出頭して行う手続きであり、即決和解とも呼ばれます。訴え提起前の和解の利点は、面倒な訴訟手続きを経なくとも確定判決と同様の効力を得られる点です。したがって、仮に賃借人が期限を過ぎても明渡しを行わなければ、明渡しの強制執行を行うことも可能です。
訴え提起前の和解手続きは専門性が高いため、弁護士へのご相談を推奨いたします
賃貸借契約の解除・終了における不動産オーナー（賃貸）のお悩み
賃貸借契約を解除したいが、正当事由がないと解除できないと聞いた。正当事由とは何か。
賃貸人から賃貸借契約を解除するには、賃貸借契約において賃貸人に解約権があるとされていること及び正当事由が必要です。正当事由は、賃貸人が当該物件を必要とする事情が賃借人の不利益を上回る場合に認められます。正当事由としては、賃貸人が当該物件を必要とする事情の他、建物の老朽化で建替えが必要なことも考慮されます。他方、賃借人の不利益としては、賃借人が立ち退くことで受ける生活や事業に対する経済的な不利益があります。また、正当事由を補完するものとして立退料という要素も存在します。
正当事由は総合的に判断されるため、立退料の提示や具体的な理由が必要です。解除を進める際は弁護士と相談し、法的に適切な対応を行いましょう。
立退料を支払えば解除は有効になるのか。
賃貸借契約を解除する際に立退料を支払うことがあります。しかし、立退料さえ支払えば有効に契約解除できるわけではありません。賃貸借契約の解除には正当事由が必要であり、立退料はこの正当事由を補完するものとして位置づけられています。正当事由が強固であり、それだけで解除が可能であるのであれば立退料は法的には不要です。他方、正当事由の内容次第では、立退料の支払いがあって初めて解除が可能になる場合もあります。
どのような場合に正当事由が認められるのか、また立退料はどの程度支払うべきなのか、それ次第で事業の影響も変わってきます。
実務上は、解除を確実に進めるためには賃借人と交渉を行い、適切な立退料を提示することが重要です。法的手続きを見据え、事前に弁護士へ相談することを強く推奨します。
賃借人が動産を残置して退去してしまった。勝手に動産を撤去してよいか。
賃借人が退去後に動産（家具や荷物など）を残置した場合でも、勝手に撤去することは法的リスクが伴います。動産は賃借人の所有物であるため、不適切な処理を行うと損害賠償を請求される可能性があります。そこで、まずは賃借人と連絡が付くようであれば賃借人に対して動産を搬出するよう要請しましょう。その際は、仮に賃貸借契約に定められていれば、動産を残置している以上、明渡しがなされていないので賃貸借契約に基づく違約金が発生することを告げるなどして搬出を求めることが考えられます。それでも搬出しないようであれば、訴訟を提起して搬出することも検討することとなります。
法的手続きを踏まずに動産を処分すると後のトラブルに繋がるおそれがあるため、弁護士等専門家に相談することを推奨いたします。
売買契約の締結における不動産オーナー（売買）のお悩み
土地をデベロッパーに売却したい。どのような点に気を付ければよいか。
土地をデベロッパーに売却する場合、売買代金が重要であることは言うまでもありません。しかし、重要なのはそれだけではなく、契約不適合責任や特約の内容も重要です。
契約不適合責任については、売主が宅建業者でないのであれば合意により免除することも可能です。
特約には事案に応じて様々な内容があり得ます。
土地の売却にあたっては、適切な契約を締結する必要がありますので、弁護士等専門家への相談を推奨いたします。
契約不適合責任を負いたくないが、可能か。
不動産売買において、民法の原則どおりであれば売主は契約不適合責任を負います。これは、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に、買主から修補、代金減額、契約解除、損害賠償などを求められる責任です。しかし、売主が宅建業者ではないのであれば、契約不適合責任を免責することは可能です。また、宅建業者間の売買の場合も同様に契約不適合責任を免責とすることができます。なお、売主が宅建業者であり、買主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任を負う期間を引渡しから2年間までに限定することは可能ですが、それ以上短くすることはできません。
免責条項を設ける場合でも、契約内容や説明に不備があればトラブルに発展します。法的リスクを回避するため、契約書の作成段階で弁護士に確認を依頼することが重要です。
買主が、第三者のためにする契約を締結したいと言ってきた。第三者のためにする契約とは何か。
「第三者のためにする契約」とは、契約当事者以外の第三者の利益のために締結する契約です。不動産取引においては、売主から第三者に対して直接所有権を移転させるために活用されています。他方、売主から第三者に対して直接所有権を移転させる方法としては、買主の地位を第三者に譲渡するといった方法もあります。
各方法ごとにメリット、デメリットがありますので、契約当事者の利害に合わせてスキームを選択する必要があります。その際は、法的リスクを回避するために弁護士へのご相談をご検討ください。
仲介業者との間で媒介契約を締結することになったが、どのような点に注意すべきか。
仲介業者との間で媒介契約を締結する場合、専任媒介契約かどうか、専属専任媒介契約かどうか、媒介手数料の算定方法などに注意する必要があります。また、特にトラブルになりやすいのは、不動産取引が成立したので媒介手数料を業者に支払った後に、当該取引にかかる契約が解除された場合です。このような場合に、媒介手数料の返還を求められるか否かが問題となります。
媒介契約に関しては、法的リスクを踏まえて契約条件を定める必要があります。判断に迷う際は弁護士への相談をご検討ください。
売買契約の解除における不動産オーナー（売買）のお悩み
売主側の都合で契約を解除したいが、可能か。違約金などが発生しないか。
売主側の都合で契約を解除したい場合、そもそも解除が可能かが問題となります。不動産売買契約では手付金が支払われ、手付解除が可能である場合もあります。手付解除に関しては、民法では、相手方が履行に着手するまでは解除が可能とされています。また、売主側でいえば、買主から受領した手付金の倍額を買主に支払うことで手付解除が可能となります。手付解除が可能なのは「相手方が履行に着手するまで」ですから、買主が履行、すなわち売買代金の支払いに着手したといえるかが問題となります。
また、手付解除についての定めがない場合は、そもそも一方的な解除はできず、買主との間で合意解除を目指していくことになりますが、その際は違約金等の支払いについての交渉が必要になる場合が多いでしょう。
契約の解除に関してはそもそも解除が可能かなどを見定めたうえで買主に対応していく必要があります。判断に迷う際は弁護士への相談をご検討ください。
買主が、契約締結時に受けた説明と、実際の状況が異なるとして解除を主張している。どう対応すればよいか。
不動産売買契約の際には、基本的には売主に説明義務があります。どのような事項について説明義務があるかですが、抽象的には、買主に重大な不利益を及ぼすおそれがあり、売買契約を締結するか否かについて影響を与える事由について説明する義務があると考えられます。
もっとも、売主に説明義務違反がある場合に買主による解除が可能かについては事案によります。その説明義務違反がなかったとすれば売買契約を締結しなかったであろうといえる場合は、解除が可能でしょう。そこまでではない場合で、売主が説明義務を果たさなかったことで損害が生じたのであれば、損害賠償請求が可能です
買主が、売主に説明義務違反があると主張してきた場合、それにより解除が可能なのか、損害賠償請求が可能であるに留まるかなど、慎重な対応が必要となります。判断に迷う場合は弁護士への相談をご検討ください。
買主からの損害賠償請求における不動産オーナー（売買）のお悩み
買主に引き渡した後、契約不適合責任の追及を受けている。対応する際、どのような点に注意すべきか。
民法上、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。契約不適合とは、売買の目的物の種類、品質、数量又は権利が契約の内容に適合しない場合を指します。契約不適合が存在すると、原則的に履行の追完、代金の減額請求が可能です。また、解除や損害賠償請求が可能な場合もあります。
契約不適合責任は、売買契約に基づき決済を行った後に問題になりますので、予期しない不利益を被る可能性があります。そこで、売買契約に契約不適合責任を免責とする旨の条項を盛り込むこともあります。ただし、売主が宅地建物取引業者で買主が宅地建物取引業者ではない場合、契約不適合責任を免除することはできず、期間的に一定の軽減ができるにとどまります。
契約不適合責任については契約段階から注意しておく必要があります。また、契約不適合責任を追及された場合には、契約不適合に当たるかどうか、どのような対応をすべきかが問題となります。契約段階から弁護士に相談し、また、契約不適合責任を追及された場合も弁護士の助言を受けることを推奨します。
買主が第三者に物件を売却したところ、その第三者から損害賠償請求がなされた。対応しなければならないのか。
売主と買主間で決済が行われ買主が物件を取得した後、買主が第三者に対して物件を売却した場合にその第三者から売主に対して損害賠償請求がなされたとします。売主と第三者との間には契約関係がありませんので、売主は第三者に対して契約上の義務を負っていませんので、契約上の責任は負わないこととなります。しかし、売主が第三者に不法行為責任を負う場合は、売主は第三者に対して損害賠償義務を負います。もっとも、どのような場合に売主が契約関係のない第三者に対して不法行為法上の注意義務を負うのかは慎重な検討が必要です。
契約関係のない第三者から損害賠償請求がなされた場合は、不法行為責任が成立するかが問題となり、その判断に迷う場合は弁護士にご相談ください。
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